Что такое ипотека, как ее оформить, 4 вида помощи от государства, преимущества и недостатки! — Biz-Novostroy портал недвижимости
Кредит с целью приобретения жилья, которое остается в залоге у банка до полного погашения задолженности – вот что такое ипотека. Рассмотрим подробнее, каковы ее реальные преимущества и минусы.
Содержание:
1. Что такое ипотечный кредит?
2. Когда появилась ипотека?
3. Ипотека на жилье сегодня
4. Преимущества и недостатки ипотечного кредитования
5. Риски для кредитора и опасности для заемщика
5. 1. Какие риски у банка?
5. 2. Какие риски при ипотеке у заемщика? Важно!
6. Программы по ипотеке в российских банках
6. 1. Социальная ипотечная программа
6. 2. Государственная поддержка сектора
6. 3. Льготные условия ипотеки для молодой семьи. Выгодно!
7. Как взять ипотеку на жилье в банке?
7. 1. Что требуется от заемщика?
7. 2. Какие проценты по ипотеке у банков?
7. 3. Первоначальный взнос по ипотеке
7. 4. Оценка уровня доходов заемщика
7. 5. Материнский капитал и налоговый вычет
7. 6. Рефинансирование ипотечного кредита. Интересно!
8. Заключение
Что такое ипотека?
Что такое ипотека на квартиру? По общему определению, ипотека является разновидностью кредита под залог недвижимости, при которой заложенным имуществом пользуется должник, выполняя при этом обязательства по обеспечению выданной ссуды. Под этим подразумевается выплата частями общей суммы долга за определенный период времени. После полного погашения долга имущество становится полноправной собственностью заемщика.
Ипотека также подразумевает страхование рисков для выдавшего заем при невыполнении должником своих обязательств. Таким образом, систематическая неуплата взносов приведет в конечном итоге к тому, что имущество будет продано кредитором третьему лицу с целью покрыть убытки, понесенные по вине недобросовестного заемщика.
Сами понятия ипотеки и ипотечного кредитования не тождественны, хотя многие их путают. Что такое ипотека — это форма обременения недвижимого имущества – предмета залога. Подразумевает гарантию для кредитора по поводу возврата своих инвестиций, если должник окажется банкротом или не сможет платить по другой причине. Кредитование по ипотеке – это такая специально разработанная банковская программа по предоставлению ссуды под залог этого же предоставленного в пользование на весь срок кредита недвижимого имущества.
Если же своя квартира уже имеется, по ссылке представлен материал по теме заработков с помощью рынка недвижимости. В частности, как ежемесячно получать неплохой пассивный доход, сдавая квартиру, и что следует знать: КАК СДАТЬ КВАРТИРУ? 5 СОВЕТОВ, КОТОРЫЕ ПОМОГУТ ИЗБЕЖАТЬ ПРОБЛЕМНЫХ СИТУАЦИЙ!
Когда впервые появилась ипотека?
История появления такого актуального сегодня понятия, как ипотека, уходит корнями в глубокую древность. Само слово hypotheca имеет латино-греческое происхождение, что неудивительно, учитывая зарождение в античных странах таких юридических дисциплин и терминов, как право или собственность во всех их разновидностях.
В древней Греции должник, владеющий участком земли, обозначал обременение своего имущества, вбивая столбик (который назывался ипотекой). На этом столбике присутствовала информация, кому и сколько денег человек задолжал на текущий момент времени. Первые упоминания о применении таких залоговых обременений греками датируется IV веком до нашей эры. Аналогичный способ обеспечения долга имеющейся в собственности должника землей применялся также древними египтянами.
Что такое ипотека знали на Руси, еще в средние века. Такое известное всем сегодня понятие, как «кабала», долговая или залоговая, стали использовать, начиная с 15-го века. Кабала – это, по своей сути – рабство, самая тяжелая форма личной зависимости как результат невыполнения обязательств перед кредитором. Такие жесткие последствия ждали крестьянина, который не мог расплатиться с долгом при феодализме – он автоматически становился крепостным.
Приемлемую для современного цивилизованного общества форму ипотека стала приобретать лишь два столетия назад. Впервые применили кредитование с использованием имеющейся у заемщика недвижимости в качестве залога германские банки. Позже идею ипотеки подхватили банки Англии и Америки. Размер займа тогда был равен половине стоимости заложенного имущества.
В России принципы ипотечного кредитования по примеру западных стран стали использоваться с 1861 года. Сначала в Петербурге, затем в Москве стали появляться кредитные общества и земельные банки, предоставляющие займы под залог недвижимости или земли. Слово «ипотека» было позаимствовано в русский язык из зарубежного права, у европейских стран.
Что такое ипотека на квартиру сегодня?
Что такое ипотека сегодня? Понятие ассоциируется, прежде всего с возможностью приобретения собственной квартиры путем оформления кредита. Поскольку стоимость недвижимости составляет значительную сумму, в качестве обеспечения рисков выступает сам объект. Заемщик не может распоряжаться обремененной квартирой по своему усмотрению, пока не будет полностью погашен долг.
Для абсолютного большинства желающих обзавестись своей жилплощадью прямо сейчас такой способ, как оформление ипотеки, остается единственно возможным. Иначе, придется много лет накапливать необходимые для такой покупки средства. При нынешнем уровне заработной платы у среднестатистического трудящегося сбор денег может тянуться десятки лет.
Все это время потребуется где-то жить, оплачивая аренду съемного жилья. Вариант приемлемый, даже здесь есть свои плюсы, однако подходит далеко не всем. Снимать квартиру, зависеть при этом от условий арендатора, постоянно переезжать – все это создает определенные сложности. В том числе, психологического характера. Многие осознают, что такое ипотека, какие у нее недостатки, но решающее значение остается за преимуществами.
Плюсы ипотеки для заемщика
Основные факторы, что привлекают заемщиков оформить кредитное обязательство на десятки лет вперед:
возможность проживания в своей собственной (формально) квартире;
предоставление финансовой помощи государства;
инвестирование средств в стабильный рынок недвижимости.
Ниже по ссылке – дополнительный материал об особенностях ипотечного кредитования: КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКУ?
Важнейшим преимуществом ипотечного кредита является возможность приобрести уже сегодня свою собственную квартиру. Быстрое решение жилищного вопроса – вот что такое ипотека на квартиру с точки зрения большинства потенциальных заемщиков. Этим объясняется популярность кредитного продукта в России, странах запада, Америке, а также по всему остальному миру.
Для отдельной категории российских заемщиков особенно актуальны льготные ипотечные программы, разработанные при поддержке Правительства. Данные меры направлены на помощь молодым семьям, желающим улучшить жилищные условия. Для участников программ ипотека становится выгодной, поскольку появляется возможность сэкономить значительную сумму денег за счет выделяемых государством бюджетных средств.
Вложение денег в недвижимость – одна из самых грамотных инвестиций, поскольку спрос на жилье преимущественно остается высоким. Несмотря на сезонные колебания цен и минувшие кризисы рынка, жилье является стабильным активом, позволяющим, как минимум, сохранить вложенные средства. При благоприятном стечении обстоятельств квартиру можно впоследствии выгодно продать, таким образом неплохо заработав.
Риски при ипотечном кредитовании
Что такое ипотека для кредитора и заемщика как вероятность понести убытки? Ипотечное кредитование предполагает предоставление частным лицам кредиты в самых крупных размерах. Такой риск должен быть оправдан, а также необходима страховка на случай невыполнения должником своих обязательств. У заемщика все гораздо проще в плане ответственности – все будет зависеть только от него, его возможностей вовремя вносить оплату.
Подходя к вопросу объективно, можно сказать однозначно: больше рискует именно заемщик, поскольку при оформлении ипотеки банк страхует себя со всех сторон. Слишком уж большие суммы фигурируют – они должны быть обеспечены материальными активами, а не только честным словом.
В чем опасность для заемщика?
Главный минус ипотеки для заемщика – значительная долгосрочная финансовая нагрузка, которая порой становится неподъемной. В этом состоит основной риск при выполнении кредитного обязательства. С момента подписания договора, заемщик обязуется каждый месяц, что бы ни случилось – выплачивать обозначенную сумму денег не позднее оговоренного срока.
Что такое ипотека для заемщика с юридической стороны вопроса? Казалось бы, вполне себе справедливая сделка. Юридически это действительно так, по факту тоже! Если не принимать во внимание, что жизнь не стоит на месте – у людей постоянно все меняется. Особенно – финансовое положение. Чтобы обеспечить стабильные выплаты банку на столь долгий срок, заемщик должен быть достаточно дальновидным, а также финансово грамотным человеком.
Финансовые кризисы, потеря работы, снижение уровня заработной платы, болезнь, уход супруги в декрет – все это накладывает свой отпечаток на ограниченный бюджет. Львиная доля которого у среднестатистического должника ежемесячно отчисляется кредитору. Как показывает жизненная практика, чаще происходит снижение уровня доходов, нежели его повышение. Постоянная нехватка средств влечет вероятность допустить просрочку платежа, что повлечет штраф и дополнительные затраты.
При регулярных просрочках банк имеет полное право расторгнуть кредитный договор. Основанием будет невыполнение заемщиком взятых обязательств. Квартира уходит с молотка, банк забирает необходимую для полного погашения задолженности сумму, а бывший заемщик получает остатки. Жилплощадь выставляется на торги намного ниже реальной рыночной стоимости, чтобы быстрее ее реализовать с целью покрыть издержки. Как результат – у должника огромные убытки при все том же отсутствии своего жилья.
Чем рискует кредитная организация?
Крупные финансово-кредитные организации – это серьезные учреждения, оперирующие колоссальными суммами денег. Они распоряжаются целыми отделами квалифицированных сотрудников: бухгалтеров, финансистов, аналитиков, маркетологов. Здесь все делается для того, чтобы просчитать потенциальные риски, не допустить убытков при осуществлении своей деятельности.
Кредитные продукты разрабатываются с учетом множества факторов и должны быть как можно более привлекательными для потенциального заемщика. Никто же не хочет добровольно брать заем, да еще приплачивать сверху за пользование деньгами. Поэтому определяется целевая аудитория, изучается финансовое положение потенциальных клиентов, их потребности и разрабатывается соответствующее предложение.
Что такое ипотека с точки зрения банка? Это – гарантированный доход от взимаемых процентов на десятки лет вперед! Благодаря долгосрочным займам, кредитные организации обеспечивают себе стабильную прибыль. Конечно, при условии, что все риски просчитаны – прибыль не обернется убытками, если заемщик не сможет выполнять условия договора.
Предоставляя ипотеку, кредитная организация, казалось бы, застрахована от любых вероятных рисков. Перестал заемщик платить – банк заберет обратно квартиру. На случай порчи или разрушения объекта залога предусмотрена страховка, взносы за которую ежегодно выплачивает заемщик помимо оплаты ежемесячных взносов с процентами. А как же может быть иначе?! Банки предоставляют такие нужные услуги, а желающие ими воспользоваться – будьте добры, принимайте условия договора, соблюдайте их – или займите денег у родственников или друзей!
Единственный серьезный риск получить убытки у банка – это если должник откажется от дальнейшего выполнения обязательств, отдаст банку жилье обратно, плюс при этом просядет рынок недвижимости. В этом случае вырученных с продажи объекта недвижимости средств банку может не хватить для погашения всех издержек. Яркий пример – финансовый кризис 2008 года в США. Тогда случилось как раз так, что заемщики стали массово отказываться от жилья из-за повышения процентных ставок по ипотеке, а недвижимость сильно подешевела вследствие снижения уровня покупательской способности.
Так называемый «ипотечный пузырь» лопнул, поскольку взятые обязательства оказались по факту значительно весомее, чем стоимость их материального обеспечения. Началась цепная реакция, кредитные организации одна за другой терпели банкротства. В эти черные для американской (да и мировой тоже) экономики дни разорились даже «непотопляемые» банки со столетней историей, пережившие до этого не один кризис и великую депрессию 30-х годов! Именно они являлись кредиторами всех других, крупных и мелких банков, а также многочисленных ипотечных агентств.
Финансовый кризис – вот что такое ипотека при неблагоприятном стечении обстоятельств и игнорировании рисков. Поскольку суммы на рынке недвижимости крутятся просто астрономические, обвал цен вызывает настоящую цепную реакцию, губительную даже для мировой экономики! Последствия минувшего финансового кризиса ипотечного сектора США ощущаются даже сегодня.
Ипотечные программы сегодня
Вопрос с жильем остается одним из самых острых для среднестатистического жителя нашей страны. Понимая это, Правительство уже давно приняло меры к урегулированию ситуации. Методом повышения доступности жилья стали ипотечные кредитные продукты.
Ряд таких ипотечных программ, поддерживаемых государством, разработан для оказания финансовой помощи молодым семьям, другие – для улучшения условий нуждающимся в расширении имеющейся жилплощади. На общих основаниях ипотечное кредитование предлагают все российские банки. Ипотечные займы стали единственным реальным способом получить собственное жилье при отсутствии собственных накоплений, достаточных для его приобретения.
Несмотря на относительную доступность ипотеки, оформляемой на общих основаниях, реально ей может воспользоваться лишь ограниченная категория людей, чей среднемесячный доход составляет 45 – 55 тысяч рублей. Если верить статистике, таким высоким уровнем заработной платы могут похвастать лишь 10% от общей численности трудящегося населения страны.
Социальные программы направлены на повышение доступности ипотечного кредитования для малообеспеченных категорий населения. Ниже будем разбирать, что такое ипотека с государственной поддержкой, что такое ипотека для молодой семьи и другие разновидности льготного кредитования и субсидий с целью приобретения жилья.
Что такое социальная ипотека?
Социальная ипотека являет собой принятый Правительством РФ комплекс мер, направленный на помощь в решении жилищного вопроса малообеспеченным категориям граждан. Глобальная политика государства реализуется на местном уровне и регулируется законодательными актами. Размеры выделяемых субсидий могут отличаться для разных регионов.
Что такое социальная ипотека по своей сути – это такой льготный вид кредита с целью покупки квартиры. Льготы могут быть установлены в следующем порядке:
ипотечный кредит с пониженными, более выгодными процентными ставками;
погашение части ипотечного кредита государством за счет выделенных из федерального бюджета средств;
возможность приобретения жилья из специального фонда по сниженным ценам.
Участниками госпрограммы по социальной ипотеке могут стать:
граждане РФ, подтвердившие статус нуждающихся в улучшении своих настоящих жилищных условий (если на одного члена семьи приходится менее чем 12 квадратных метров от общей жилой площади квартиры);
социально незащищенные категории населения (бюджетники; многодетные и молодые семьи; родители-одиночки);
военнослужащие и их семьи.
Таким образом, для вышеперечисленных категорий российских граждан государство предусматривает комплекс мер с целью облегчить им бремя ипотечного кредита. Тем не менее, финансовая нагрузка все же остается достаточно существенной, даже принимая во внимание все предоставляемые льготы. Равно как и ответственность за невыполнение условий договора с кредитной организацией.
Что такое социальная ипотека, выяснили. Теперь разберемся с порядком оформления. Прежде, чем подавать заявление, гражданину необходимо:
документально подтвердить свой статус нуждающегося в улучшении условий жилья;
документально подтвердить низкий уровень доходов;
изучить, какие программы социальной ипотеки действуют на территории региона его проживания.
При соответствии всем условиям действующей социальной ипотечной программы, гражданин получает сертификат сроком действия на один месяц, по истечении которого он должен выбрать себе подходящее жилье и заключить договор с кредитной организацией. Поэтому о поиске квартиры лучше будет позаботиться заблаговременно, чтобы уложиться в установленные сроки.
Что такое ипотека с государственной поддержкой?
Что такое ипотека с государственной поддержкой? Чем она отличается от социальной? Принципиальное отличие – средства для помощи нуждающимся в улучшении жилищных условий выделяются из государственного пенсионного фонда, а не из бюджетов разных уровней.
Данный вид ипотечного кредитования существует сравнительно недавно. По этой причине его еще не поддерживают абсолютно все банки. Также банки могут предъявлять свои собственные условия к заемщикам. Суть такой ипотеки – снизить процентную ставку, применяемую при стандартной ипотеке, за счет привлекаемых государственных средств. При длительном сроке обеспечения долговых обязательств, переплата за пользование кредитом значительно снижается, делая покупку жилплощади более доступной.
Участниками программы могут стать лица:
возрастом от 18 до 60;
малообеспеченные граждане;
граждане, имеющие иждивенцев.
Условия ипотеки с господдержкой более лояльные по отношению к заемщикам:
процентная ставка 11% годовых;
срок кредитного договора может составлять до 30 лет;
залоговым обеспечением может выступать другое имущество заемщика, находящееся в его собственности, помимо объекта кредитования.
Уже к 2014-му году ипотека с государственной поддержкой стала одним из самых выгодных способов приобретения жилья путем кредитования на льготных условиях. Хотя процентная ставка по итогу отличается от стандартной не более чем на 3%, за долгий срок кредита заемщик сэкономит внушительную сумму.
Что такое ипотека для молодой семьи?
Государственная программа ипотечного кредитования, разработанная с целью помочь с приобретением своего жилья молодым семьям, также предполагает погашение части кредита за счет средств федерального бюджета. Выгода для участников может составить до 35% от общей стоимости приобретаемой жилплощади.
Молодые семьи – это такие, в которых возраст супругов на момент подачи заявления для участия в госпрограмме не превышает 35 лет. Других ограничений для участников не предусмотрено, за исключением того, что они также должны быть признаны нуждающимися в расширении жилой площади. Нормы обеспеченности жильем устанавливаются на региональном уровне и могут отличаться между субъектами РФ.
Участие в программе происходит в порядке очереди. Заявления от желающих принимают органы социальной защиты населения по месту прописки. Недостатком молодежных программ является тот факт, что ряд банков может применять завышенные процентные ставки, что может свести к нулю всю экономию собственных денег, полученную путем использования бюджетных средств. Также срок ожидания своей очереди может исчисляться годами, это зависит от количества подавших заявление, а также от размера выделяемых государством средств.
Довольно часто молодые люди, для которых вопрос с жильем стоит остро, не имеют возможности ждать неопределенный срок, надеясь скоро получить субсидию. Они отказываются от программы, оформляя ипотеку на общих основаниях. Что такое ипотека для молодой семьи? Это реальная возможность для молодежи приобрести квартиру по льготной цене, однако ждать придется не один год.
Как купить квартиру по ипотеке – условия банков
Перед тем, как потенциальному заемщику представится возможность взять кредит для приобретения желанной жилплощади, придется изучить рынок ипотечного кредитования, подробно ознакомиться с предложениями банков. Десятки банков предлагают свои условия. С одной стороны условия могут быть более выгодными, а с другой – неизбежно налагать определенные ограничения.
Поскольку ипотека станет самым значительным финансовым обязательством для заемщика, лучше тщательно проанализировать предложения кредитных учреждений, выбрав самый выгодный вариант до оформления договора. Банки, со своей стороны, тщательно анализируют данные, предоставленные заемщиком, обращая особое внимание на уровень доходов и кредитную историю потенциального клиента.
Чтобы не получить после рассмотрения заявки отказ без объяснения причин, стоит внимательно сопоставить требования кредитора свои собственные финансовые возможности и статистику по обеспечению обязательств по уже взятым ранее кредитам. Ниже разберем подробнее, какие требования предъявляются банками к потенциальным заемщикам, что такое первоначальный взнос по ипотеке, что такое рефинансирование ипотеки, а также прочие нюансы, сопровождающие процесс оформления и обеспечения кредита на жилье.
Общие требования к заемщикам
Несмотря на кажущуюся доступность, такое серьезное кредитное обязательство, как ипотека предполагает ряд строгих требований к потенциальным заемщикам. Только при соответствии всем критериям, обозначенным банком, человек получит возможность взять долгосрочный кредит. В разных банках условия для заемщиков могут несколько отличаться, но можно выделить общие моменты:
наличие гражданства РФ, подтвержденное предоставленным паспортом. Ипотеку иностранным гражданам предлагает очень ограниченное число российских банков.
предельный возраст заемщика – от 21 года до выхода на пенсию(55 лет для женщин, 60 для мужчин). Такие рамки ограничений справедливы с точки зрения большинства кредитных организаций и призваны гарантировать возможность нормальной трудовой активности гражданина на период уплаты взносов по кредиту.
местная прописка. Банки, находящиеся в конкретном регионе, обычно предоставляют ипотечный кредит только на квартиру, расположенную внутри его пределов и гражданину, имеющему ту же регистрацию по месту жительства.
стаж по месту работы. Непрерывная и стабильная трудовая деятельность является подтверждением надежности и ответственности заемщика, а также наличия у него постоянного заработка. Банк обязательно попросит сделать заверенную копию трудовой книжки. Минимальный трудовой стаж по последнему месту работы должен быть не меньше, чем 6 месяцев. Иногда требуют 1 год.
платежеспособность заемщика. Данный критерий является одним из важнейших, поскольку показывает, насколько уровень доходов заемщика соответствует уровню такой солидной финансовой нагрузки, как ипотечный кредит. Банки исходят из расчета, что сумма ежемесячного платежа не должна превышать 40% от дохода, а оставшихся 60% хватит на удовлетворение основных нужд.
кредитная история – это характеристика заемщика на основе статистики банков, где он когда-либо брал кредиты. Данный критерий позволяет делать вывод о благонадежности клиента. Каждый клиент обязательно проверяется по общей базе данных. Обычно, если кредитная история пестрит просрочками по платежам, во избежание образования проблемной задолженности потенциальному заемщику могут отказать.
при участии в специальной ипотечной программе господдержки от заемщика потребуют подтвердить свое социальное положение, подготовив и представив необходимый для утверждения статуса нуждающегося пакет документов и справок.
Также у разных банков могут существовать свои собственные, особенные требования к заемщику. Необходимо учитывать это при выборе будущего кредитора из числа предлагающих свои услуги банков.
Проценты по ипотеке – самые низкие среди кредитных продуктов!
С точки зрения финансовой выгоды, которую может предоставлять ипотека, одним из преимуществ является сравнительно низкая процентная ставка относительно всех прочих кредитных продуктов. Средний процент по ипотеке колеблется около 14-15% годовых. Это вдвое ниже, чем, например, у тех же потребительских кредитов со ставкой около 30%. Что такое ипотека с точки зрения выгоды – это кредит с низкой процентной ставкой!
У заемщика фактически есть возможность взять сумму денег под минимальный процент, которых хватит не только на покупку жилья, но и чтобы сделать там ремонт, к примеру. Это актуально для квартир в новостройках, которые сдаются в состоянии «после строителей». Такое состояние подразумевает полное отсутствие какой-либо отделки и отсутствие налаженных коммуникаций, квартира фактически непригодна для проживания.
Самый бюджетный ремонт и расходы по обустройству, покупке необходимой мебели и бытовой техники потребует вложения не одной сотни тысяч рублей. Для того чтобы получить сумму, нужную сверх стоимости квартиры, потребуется в заявлении банку прописать общую необходимую на все сумму. Банк предоставит заявленный размер кредита, если заемщик будет соответствовать всем требованиям и подтвердит соответствующий размер доходов. Несмотря на то, что сумма может показаться завышенной по сравнению с реальными затратами на приобретение обозначенной жилплощади.
Что такое первоначальный взнос по ипотеке и где его взять среднестатистическому заемщику?!
Как уже говорилось выше, сравнительно «доступную» ипотеку в нашей стране по уровню доходов могут позволить себе лишь очень ограниченное число граждан (около 10% от всего трудящегося населения). Однако реально этот показатель становится еще меньше, поскольку обязательным условием для получения ипотеки является первоначальный взнос!
Данная мера применяется банками, чтобы еще раз проверить финансовую состоятельность клиента. Предполагается, что у заемщика уже должны быть собственные накопления, равные процентной составляющей от общей стоимости квартиры. Процент может колебаться от 10-20% до половины стоимости объекта недвижимости.
Другими словами, что такое первоначальный взнос по ипотеке – это многие сотни тысяч или миллионы рублей. Где взять такую сумму, когда приходится деньги на квартиру занимать у банка?! Проблемы это не составит, если речь идет о расширении уже имеющейся собственной жилплощади, которую можно продать и выручить средства. Однако такая возможность имеется далеко не у всех потенциальных ипотечных заемщиков. Тем самым, степень общедоступности ипотеки для определенных категорий людей, как правило, молодежи, еще не имеющей никакого собственного жилья, становится еще меньше.
К счастью, есть возможность обойти это ограничение. Для этого необходимо договориться с владельцем приобретаемой в ипотеку квартиры и предоставить банку расписку, что первоначальный взнос ему уже вручили. Таким образом, придется завысить стоимость жилья на сумму необходимого взноса. Банку не нужно показывать живые деньги, ему достаточно зафиксировать факт внесения требуемой суммы документально.
Такой способ имеет свои подводные камни, заморочки с расписками, но все решаемо при обоюдной заинтересованности сторон. Продавец согласится, если предложить ему денег несколько больше, чем он продал бы квартиру другому. Кроме того, сейчас предложение на рынке превышает спрос, жилье продается месяцами и годами. Есть все шансы, что для скорейшей продажи по выгодной цене владелец все же пойдет на некоторые сложности, связанные с оформлением сделки.
Одним из неблагоприятных вероятных последствий заключения договора купли-продажи квартиры с завышенной стоимостью будет тот факт, что при признании его по какой-либо причине недействительным продавец вправе требовать возвращения обозначенной суммы, как и прописано на бумаге. Нет гарантий, что суд примет во внимание обстоятельства, вынудившие покупателя пойти на такой шаг и наличие подтверждающих расписок.
Подтверждение реальных доходов – потянет ли заемщик кредит?!
Подтверждение заемщиком уровня своих реальных доходов, которых хватит, чтобы покрыть жизненные нужды и оплату значительных ежемесячных взносов – один из важнейших критериев, по которым банк будет принимать решение о выдаче ипотечного кредита. Здесь учитывается не только материальное положение самого заемщика, но и наличие у него детей, дополнительных источников дохода, уровень заработной платы супруга/супруги.
Все эти данные анализируются с целью составления общей картины финансового положения клиента. Рассмотрение делается лишь на момент подачи заявления, банк не может предвидеть, как может измениться уровень дохода клиента даже в обозримом будущем. Поэтому, если кредитный эксперт дал добро на оформление займа сегодня, это еще не значит, что он уверен в ваших возможностях по обеспечению обязательств в будущем.
Наиболее сложным вопрос дохода представляется для молодых семей, которые планируют обзаводиться детьми. Появление ребенка автоматически приводит к уходу в декрет супруги и существенному уменьшению доходов семьи. Хорошо, если первые полтора года супруге будут выплачиваться декретные по месту работы. Однако по истечению этого срока рассчитывать можно будет лишь на пособие на ребенка, а это сущие копейки.
Дополнительный доход для ипотечных заемщиков и молодых семей
Источником для получения дополнительного дохода даже при таких финансово стесненных обстоятельствах может выступать само наличие ипотечного кредита. Для всех официально трудоустроенных граждан предусмотрен порядок ежегодного получения налогового вычета с такой дорогостоящей покупки, как квартира. То есть, те 13% подоходного налога, что ежемесячно удерживаются с зарплаты сотрудника, на следующий год можно вернуть. Исходя из размера жалованья, наберется вполне существенная сумма, сравнимая с зарплатой за пару-тройку месяцев.
Материнский капитал – еще одна возможность, предусмотренная государством для досрочного погашения ипотеки. С рождением ребенка мама получает сертификат на денежную сумму (около 400 000 рублей, показатель индексируется каждый год), который можно использовать для погашения ипотечного кредита.
Заемщику при этом будет пересчитан размер долга и проценты. При возможности, можно оплачивать взносы по прежнему графику, но будет сокращен срок кредита и соответственно, меньше будет переплата за проценты. Либо уменьшить размер ежемесячного взноса, при неизменном сроке ипотеки. Экономия будет меньше, но рассчитываться станет попроще.
К сожалению, материнский капитал предоставляется только после рождения второго ребенка и всех последующих. Тем не менее, сумма выплаты реально способствует решению вопроса скорейшего погашения ипотеки. Также минусом является вероятность отмены федерального закона о материнском капитале в обозримом будущем.
Срок действия предыдущей редакции нормативного акта был ограничен декабрем 2016-го года. Не дожидаясь окончания, законодатель внес изменения, продлив срок до конца 2018-го. Однако, как будут приниматься решения дальше, неизвестно. Хотя есть все основания надеяться, что существенных изменений или отмены закона не планируется. По крайней мере, до тех пор, пока у власти находится действующий Президент РФ Владимир Путин.
Ряд субъектов РФ вводит отдельные нормативные акты, направленные на поддержку многодетных семей при решении жилищного вопроса. Помимо материнского капитала, выделяемого из госбюджета, дополнительно предоставляются средства из бюджета субъекта федерации. Поскольку программа разработана для многодетных семей, получить финансовую помощь от государства можно только при рождении третьего ребенка и последующих детей.
Что такое рефинансирование ипотеки?
Практика ипотечного кредитования включает такие прецеденты, когда заемщик оказывается не в состоянии продолжать выполнять свои обязательства по выплате кредита. Это может быть связано со снижением уровня доходов, либо на уплату ежемесячных взносов уходит слишком много средств, а оставшихся недостаточно для поддержания нормального уровня жизни.
Как правило, это признает сам заемщик, но бывает, что банк вынужден обратить внимание на факт постоянных просрочек платежей и принять предупредительные меры. Здесь имеются два пути решения проблемы: либо договор расторгается, объект залога реализуется, банк забирает сумму, необходимую для полного погашения образовавшейся задолженности. Заемщик получает оставшиеся средства.
Второй метод оказывается более приемлемым, поскольку значительно упрощает процедуру разрешения финансового вопроса между банком и заемщиком – это рефинансирование. Что такое рефинансирование ипотеки – простыми словами, это выкуп долга другим банком. Обычно клиенту предлагается более низкий процент, что является привлекательным фактором для заемщика. А банк избавляется от проблемной задолженности, покрыв все издержки.
Кредит является целевым – может быть использован лишь для погашения долга по ипотеке. Объект недвижимости также остается под обременением, но уже у другого банка, с которым предстоит рассчитываться в дальнейшем. Квартира при этом точно так же принадлежит заемщику на праве собственности. Обременение будет снято, когда заемщик полностью погасит долг.
Выгода для заемщика также очевидна – экономия на процентах. К сожалению, процесс оформления рефинансирования ипотеки в другом банке сопряжен с теми же трудностями, как и при заключении клиентом первоначального договора. Необходимо будет повторно подтверждать доходы, банк будет заново проверять потенциального клиента по всем параметрам, а также сам объект залога. Фактически, это выдача нового кредита и заемщику также могут отказать. Процесс же оформления будет сопряжен с финансовыми издержками для заявителя, а также с потерей времени.
Заключение – стоит ли брать ипотеку?!
Для решения такого насущного вопроса, как приобретение собственного жилья, ипотека остается чуть ли не единственным способом. Не учитывая такие существенные минусы, как обременение собственности, огромная переплата за проценты (к слову, в США проценты по ипотеке – в разы ниже!), людям приходится принимать условия банков. Абсолютное большинство просто не имеет возможности годами накапливать требуемую сумму, арендуя при этом съемное жилье.
Из плюсов ипотеки стоит отметить следующее:
ипотечное кредитование регулируется государственным законом об ипотеке. Банки могут предъявлять особые требования к заемщикам, но не выходя за пределы установленных рамок;
такой кредитный продукт, как ипотека, очевидно выгоден по сравнению с другими предложениями банков по причине относительно низкой процентной ставки;
возможность воспользоваться государственной поддержкой для погашения ипотеки (актуально для молодых семей – материнский капитал из федерального бюджета и субъекта РФ);
вложение денег в недвижимость – стабильный актив во все времена.
Основным плюсом, перечеркивающим многие недостатки финансово обременительного и крайне долгосрочного обязательства, является возможность проживать в, фактически, своей собственной квартире.
Итак, что такое ипотека сегодня? Это – решение жилищного вопроса быстро, но, принимая во внимание долгий срок займа – дорого. При условии, что заемщик попадает в категорию людей, которые могут себе позволить такие существенные ежемесячные расходы, соответствуя остальным требованиям кредитной организации.